新租赁准则怎么做？施行时间、现值算例与三年税会差异闭合
| 借 | 使用权资产 1715646.00 租赁负债——未确认融资费用 84354.00 |
| 贷 | 租赁负债——租赁付款额 1200000.00 银行存款 600000.00 |
业务场景
新租赁准则最容易同时错在六件事：把准则写成 2019 年修订、施行时间漏掉 2019-01-01 那一档、标准分录全用文字没有一个数字、把年初已付的首期租金计入租赁负债去折现、第二年利息算成 2.93 万元、以及给低价值资产租赁编一个「4 万元或 5 万元」标准。这六件里，第四件最伤——它让整张摊销表从第一年就偏掉，后面三年全跟着错。
先把文件号和时间钉住。老站写「《企业会计准则第 21 号——租赁》（2019 年修订）」，年份就错了：按财政部官网，修订版是财会〔2018〕35 号《关于修订印发〈企业会计准则第 21 号——租赁〉的通知》，2018-12-07 印发。施行时间是两档：在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自 2019-01-01 起施行；其他执行企业会计准则的企业（含 A 股上市公司）自 2021-01-01 起施行，母公司或子公司在境外上市且按国际财务报告准则或企业会计准则编报境外财务报表的可提前执行，但不得早于同时执行新金融工具准则与新收入准则的日期。老站写「自 2021 年 1 月 1 日起在境内外同时上市的企业率先执行，并适用于 2021 年后的 A 股上市公司」，把首批时间整整推后两年，两档主体也搅在了一起。2026 年回看，两档施行期都已届满；执行本准则的企业不再执行财会〔2006〕3 号中的旧《企业会计准则第 21 号——租赁》和财会〔2006〕18 号中的旧租赁准则应用指南。
标准分录表四行金额全是「¥租赁付款额现值+初始直接费用+复原成本-租赁激励」「¥各期租金之和」这类文字，没有一个可复核的数字；更要紧的是方向：第二行把「借 租赁负债——未确认融资费用 ¥租赁付款额总额-现值」和「贷 银行存款 ¥当期应付租金」拼成一行，借贷根本不配平，还把初始确认与支付租金混成一笔；第一行「贷 租赁负债——租赁付款额 ¥各期租金之和」也不对，按第十七条，租赁负债按租赁期开始日尚未支付的租赁付款额现值计量，已付的首期租金不进租赁负债。
算例更是一路错。老站设「3 年期办公楼，每年初付租金 60 万元，折现率 5%」，算出 3 期现值 171.56 万元，然后写「借 使用权资产 1,715,600；借 租赁负债——未确认融资费用 84,400；贷 租赁负债——租赁付款额 1,800,000」——既然第 1 期租金在租赁期开始日就付了，它既不属于「尚未支付的租赁付款额」，也不产生任何融资费用，不该被折现、更不该全额挂在租赁负债里。接着「④ 年末确认融资费用 55,780」还算得上凑合，下一句「第二年利息 =（171.56 万 − 60 万 ＋ 5.578 万）× 5% ≈ 58.57 万 × 5% ≈ 2.93 万」就彻底崩了：171.56 − 60 ＋ 5.578 ＝ 117.138 万，不是 58.57 万；而且第 2 年初又付了 60 万租金，计息基数必须先扣掉这 60 万，不能拿 117.138 万直接乘 5%。
概念层面两处也要改。老站常见问题答「低价值资产租赁通常参考人民币 4 万元或 5 万元标准」：准则第三十一条正文只规定「单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁」，未设统一金额；应用指南【例 45】及《企业会计准则应用指南汇编（2024）》给出的是「通常情况下全新状态下的绝对价值应低于人民币 40 000 元（约 5 000 美元）」这一方向性参考，上交所、深交所典型会计案例也按 4 万元判断，并强调该判定与租金高低、承租人资产规模无关，房屋建筑物通常不符合。「5 万元」没有官方依据，「或」字把两个并列标准写在一起更是臆造。另外老站业务场景二单列「设备融资租赁」并沿用旧承租人口径：按第三十五条，只有承租人不再区分经营租赁与融资租赁，出租人仍在租赁开始日分为融资租赁和经营租赁，两者不可混为一谈。
| 对比项 | 老站写法 | 现行口径（财会〔2018〕35 号） | 核对结论 |
|---|---|---|---|
| 修订年份与文号 | 《企业会计准则第 21 号——租赁》（2019 年修订） | 财会〔2018〕35 号，2018-12-07 印发 | 年份错，无文号 |
| 施行时间 | 2021-01-01 起境内外同时上市企业率先执行 | 两档：2019-01-01 境内外同时上市及境外上市采用国际财务报告准则或企业会计准则编报者；2021-01-01 其他执行企业会计准则的企业（含 A 股上市公司） | 首批漏两年，主体写错 |
| 标准分录 | 四行金额全为文字，第二行借贷不配平 | 租赁期开始日一次配平：借 1,715,646 加 84,354 贷 1,200,000 加 600,000 | 无数字且方向错 |
| 租赁负债范围 | 3 期名义租金 1,800,000 全额计入 | 第十七条按尚未支付的付款额现值，仅剩 2 期，名义 1,200,000 | 把已付款当未付款折现 |
| 第 2 年利息 | 约 2.93 万元，中间数写成 58.57 万 | 扣第 2 年初已付租金后基数 571,428 元，约 28,572 元（含尾差 1 元） | 中间数与基数双错 |
| 折旧年限 | 租赁期与剩余使用寿命孰短（方向对） | 第二十一条：能合理确定取得所有权的按剩余使用寿命，否则按孰短 | 漏了所有权转移的例外 |
| 低价值资产 | 通常参考 4 万元或 5 万元 | 准则无统一金额；应用指南【例 45】给「通常低于 4 万元」参考 | 5 万元无依据 |
| 承租人／出租人 | 业务场景二仍单列「设备融资租赁」 | 第三十五条：出租人仍分融资租赁与经营租赁 | 概念混用 |
| 政策依据 | 准则名称加应用指南加条例名 | 文号加条款号加施行依据 | 零文号零条款号 |
承租人租赁的基础分录参见承租人租赁分录，出租人侧的分类与分录参见出租人租赁分录，使用权资产的初始计量与折旧参见使用权资产分录，折旧年限的一般规则参见固定资产折旧分录。
分录详解
算例设定：3 年期办公楼，每年初付 60 万元，折现率 5%
甲公司为 A 股上市公司，属「其他执行企业会计准则的企业」，自 2021-01-01 起执行新租赁准则。2026-01-01 租入一层办公楼，租赁期 3 年，每年年初支付租金 600,000 元，共 3 期、名义总额 600,000 × 3 ＝ 1,800,000 元。租赁内含利率无法确定，按第十七条采用承租人增量借款利率 5% 作折现率。无初始直接费用、无复原成本、无租赁激励、无购买选择权、无续租或终止选择权，租赁期满不转移所有权。
关键判断只有一句：第 1 期 600,000 元在租赁期开始日当天就付了，按第十七条它不属于「尚未支付的租赁付款额」，不进租赁负债、不参与折现；按第十六条它作为「租赁期开始日或之前支付的租赁付款额」计入使用权资产成本。剩余第 2、3 年初各 600,000 元，名义合计 600,000 × 2 ＝ 1,200,000 元，按 5% 折现：600,000 ÷ 1.05 ＋ 600,000 ÷ 1.05² ≈ 1,115,646 元（未取整求和后四舍五入到元，以下按此金额入账）。未确认融资费用 ＝ 1,200,000 − 1,115,646 ＝ 84,354 元。使用权资产 ＝ 租赁负债初始计量金额 1,115,646 ＋ 租赁期开始日已付租金 600,000 ＝ 1,715,646 元。
算例一 租赁期开始日：一次配平的标准分录
按第十四条确认使用权资产和租赁负债，同时记录已付首期租金，可合并成一笔：
借：使用权资产 1,715,646.00
借：租赁负债——未确认融资费用 84,354.00
贷：租赁负债——租赁付款额 1,200,000.00
贷：银行存款 600,000.00
验算：借方 1,715,646 ＋ 84,354 ＝ 1,800,000 元；贷方 1,200,000 ＋ 600,000 ＝ 1,800,000 元，借贷配平。这就是本文的标准分录。拆成两笔结果相同：先按 1,115,646 ＋ 84,354 ＝ 1,200,000 确认使用权资产与租赁负债；再以 600,000 元已付租金增加使用权资产、减少银行存款。老站写成「借 1,715,600 加 84,400 贷 1,800,000」，虽然借贷也配平，但「租赁负债——租赁付款额」多了 600,000 元、「未确认融资费用」多了 46 元，等于把已付租金先挂负债再折现，明细科目从头就错。
算例二 使用权资产折旧：按 3 年直线法计提
按第二十一条，承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定的，在租赁期与剩余使用寿命两者孰短的期间内计提。本例不转移所有权，取 3 年：年折旧 ＝ 1,715,646 ÷ 3 ＝ 571,882 元。
借：管理费用——折旧费 571,882.00
贷：使用权资产累计折旧 571,882.00
验算：571,882 × 3 ＝ 1,715,646 元，三年恰好摊完。老站写「按月计提折旧 47,656 元」，那是 1,715,600 ÷ 36 的结果；按本文口径月折旧约为 47,657 元，且老站「使用权资产成本 ÷ 租赁期」的文字公式漏了「孰短」与所有权转移例外。使用权资产发生减值的，按第二十二条及第八号准则处理，已计提的减值不得转回。
算例三 租赁负债利息：三年摊销表与尾差
按第二十三条，承租人应按固定的周期性利率计算租赁负债各期利息费用并计入当期损益（本例计入财务费用），不能用直线法简化。计息基数是各期期初租赁负债净额，且年初付租金的要先扣租金再计息：
| 时点 | 事项 | 计息基数或变动 | 租赁负债净额 |
|---|---|---|---|
| 租赁期开始日 | 初始确认 | 1,200,000 − 84,354 ＝ 1,115,646 | 1,115,646 |
| 第 1 年末 | 按 1,115,646 × 5% 计息，取 55,782 | 1,115,646 ＋ 55,782 ＝ 1,171,428 | 1,171,428 |
| 第 2 年初 | 支付第 2 期租金 600,000 | 1,171,428 − 600,000 ＝ 571,428 | 571,428 |
| 第 2 年末 | 按 571,428 × 5% 计息，尾差调整取 28,572 | 571,428 ＋ 28,572 ＝ 600,000 | 600,000 |
| 第 3 年初 | 支付第 3 期租金 600,000 | 600,000 − 600,000 ＝ 0 | 0 |
验算：1,115,646 ＋ 55,782 ＝ 1,171,428 元；1,171,428 − 600,000 ＝ 571,428 元；571,428 ＋ 28,572 ＝ 600,000 元；600,000 − 600,000 ＝ 0 元，三年闭合。第 1 年利息 1,115,646 × 5% ＝ 55,782.30 元取整为 55,782 元；第 2 年 571,428 × 5% ＝ 28,571.40 元，最后一期按尾差调整 1 元取 28,572 元，使期末余额恰为 600,000 元、与最后一期租金相等。
第 1 年分录：
借：财务费用——利息费用 55,782.00
贷：租赁负债——未确认融资费用 55,782.00
第 2 年初支付租金：
借：租赁负债——租赁付款额 600,000.00
贷：银行存款 600,000.00
老站那句「第二年利息 ≈ 2.93 万」错在两处：一是 171.56 − 60 ＋ 5.578 ＝ 117.138 万，被写成 58.57 万，中间数少了一半；二是没扣第 2 年初已付的 600,000 元，正确的计息基数只有 571,428 元，利息约 2.86 万元，不是 2.93 万也不是 5.857 万。
| 数字链 | 算式 | 结果 | 对应科目或项目 |
|---|---|---|---|
| 名义租金总额 | 600,000 × 3 ＝ 1,800,000 | 1,800,000 | 3 期租金合计 |
| 尚未支付名义额 | 600,000 × 2 ＝ 1,200,000 | 1,200,000 | 租赁负债——租赁付款额 |
| 未确认融资费用 | 1,200,000 − 1,115,646 ＝ 84,354 | 84,354 | 租赁负债——未确认融资费用 |
| 使用权资产成本 | 1,115,646 ＋ 600,000 ＝ 1,715,646 | 1,715,646 | 使用权资产 |
| 借方合计 | 1,715,646 ＋ 84,354 ＝ 1,800,000 | 1,800,000 | 标准分录借方 |
| 贷方合计 | 1,200,000 ＋ 600,000 ＝ 1,800,000 | 1,800,000 | 标准分录贷方 |
| 年折旧 | 1,715,646 ÷ 3 ＝ 571,882 | 571,882 | 使用权资产累计折旧 |
| 折旧三年合计 | 571,882 × 3 ＝ 1,715,646 | 1,715,646 | 摊完使用权资产 |
| 第 1 年末负债 | 1,115,646 ＋ 55,782 ＝ 1,171,428 | 1,171,428 | 租赁负债净额 |
| 第 2 年初余额 | 1,171,428 − 600,000 ＝ 571,428 | 571,428 | 租赁负债净额 |
| 第 2 年末负债 | 571,428 ＋ 28,572 ＝ 600,000 | 600,000 | 租赁负债净额 |
| 第 3 年初结清 | 600,000 − 600,000 ＝ 0 | 0 | 租赁负债净额 |
税会差异与递延所得税
税法不认使用权资产。按国务院令第 512 号《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条，企业租入固定资产支付的租赁费，以经营租赁方式租入的按租赁期限均匀扣除，以融资租赁方式租入的按规定构成融资租入固定资产价值的部分提取折旧费用分期扣除。税法没有随新租赁准则引入使用权资产概念，会计上的使用权资产折旧与租赁负债利息（未确认融资费用摊销）不得直接税前扣除，实际租金按合同在租赁期内均匀扣除，两者差额在汇算清缴作纳税调整、填报《纳税调整项目明细表》，并按财会〔2006〕3 号中的《企业会计准则第 18 号——所得税》确认递延所得税，处理口径参见递延所得税分录。
本例税法每年可扣 1,800,000 ÷ 3 ＝ 600,000 元；会计按年列折旧加利息，两者差额逐年调增或调减：
| 年度 | 会计折旧 | 会计利息 | 会计费用合计 | 税法扣除额 | 纳税调整 |
|---|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 571,882 | 55,782 | 627,664 | 600,000 | 调增 27,664 |
| 第 2 年 | 571,882 | 28,572 | 600,454 | 600,000 | 调增 454 |
| 第 3 年 | 571,882 | 0 | 571,882 | 600,000 | 调减 28,118 |
| 三年合计 | 1,715,646 | 84,354 | 1,800,000 | 1,800,000 | 0 |
验算：571,882 ＋ 55,782 ＝ 627,664 元；627,664 − 600,000 ＝ 27,664 元调增；571,882 ＋ 28,572 ＝ 600,454 元；600,454 − 600,000 ＝ 454 元调增；600,000 − 571,882 ＝ 28,118 元调减；27,664 ＋ 454 ＝ 28,118 元，与第 3 年调减数相等，三年累计差异 0。会计费用合计 627,664 ＋ 600,454 ＋ 571,882 ＝ 1,800,000 元，与税法扣除 600,000 × 3 ＝ 1,800,000 元完全相等——这就是「前期调增、后期转回」的闭合验算，老站只写「需确认递延所得税资产或负债」，既没算金额也没说方向。
按 25% 税率，第 1 年末因 27,664 元可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产 27,664 × 25% ＝ 6,916 元；后续年度随差异转回逐年冲减，租赁期满余额为 0。若合同约定租金按指数或比率浮动，按第十八条只有取决于指数或比率的可变租赁付款额纳入租赁负债初始计量，其余可变付款额按第二十四条在实际发生时计入当期损益，税会差异要按实际发生额另行调整，不能照搬本表。
简化处理、列报与披露
两类租赁可以简化，但条件不同。按第三十条，短期租赁是在租赁期开始日租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁不属于短期租赁；按第三十一条，低价值资产租赁是单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁，判定仅与资产的绝对价值有关，不受承租人规模、性质、租金高低影响，承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。按第三十二条，选择简化的，将租赁付款额在租赁期内按直线法或其他系统合理方法计入相关资产成本或当期损益；按第三十三条，短期租赁须按资产类别作出选择，低价值资产租赁可逐项选择，两者口径不可混用。
金额标准要写准：准则正文未设统一门槛；应用指南【例 45】及《企业会计准则应用指南汇编（2024）》给出的参考是「通常情况下，符合低价值资产租赁的资产全新状态下的绝对价值应低于人民币 40 000 元」，上交所、深交所典型会计案例也按 4 万元判断，并明确房屋建筑物在全新状态下通常不符合。这是方向性参考而非硬性门槛，企业应在会计政策中明确判断标准并一贯执行；老站并列写「4 万元或 5 万元」，其中 5 万元没有官方依据。
本例若改为短期租赁简化：租期 11 个月、月租金 5,000 元、不含购买选择权，按类别选择简化处理，则每月直接计入损益，11 个月合计 5,000 × 11 ＝ 55,000 元：
借：管理费用——租赁费 5,000.00
贷：银行存款 5,000.00
| 项目 | 短期租赁 | 低价值资产租赁 | 准则条款 |
|---|---|---|---|
| 判断标准 | 租赁期不超过 12 个月，且不含购买选择权 | 单项租赁资产全新时价值较低，仅看绝对价值 | 第三十条、第三十一条 |
| 金额参考 | 不适用 | 应用指南【例 45】：通常低于 4 万元，非硬性门槛 | 第三十一条、应用指南 |
| 选择层级 | 按租赁资产类别一贯选择 | 可按每项租赁具体情况选择 | 第三十三条 |
| 简化后处理 | 按直线法或其他系统合理方法计入相关资产成本或当期损益，不确认使用权资产和租赁负债 | 第三十二条 | |
| 本例金额 | 11 个月 × 5,000 ＝ 55,000 元 | — | |
列报别漏。按第五十三条：资产负债表中单独列示使用权资产和租赁负债，租赁负债通常分别非流动负债和一年内到期的非流动负债列示；利润表中分别列示租赁负债的利息费用与使用权资产的折旧费用，利息费用在财务费用项目列示；现金流量表中，偿还租赁负债本金和利息所支付的现金计入筹资活动现金流出，而按第三十二条简化处理的短期租赁、低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额计入经营活动现金流出。老站只笼统说「影响资产负债率、息税折旧摊销前利润等关键财务指标」，没讲这三条列报要求，也没说现金流量表的分类变化。附注按第五十四条、第五十五条披露各类使用权资产期初期末余额与累计折旧、租赁负债利息费用、简化处理费用与事实、租赁相关总现金流出等。
还有两处容易漏。其一，按第三十五条，出租人仍在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁，老站业务场景二把「设备融资租赁」当作承租人的另一类来做，是概念混用，出租人侧不能套用承租人的单一模型分录。其二，租赁发生变更的，按第二十八条、第二十九条判断能否作为一项单独租赁；未作为单独租赁的，在变更生效日按变更后租赁付款额和修订后的折现率重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产账面价值；范围缩小或租期缩短的还应调减使用权资产并确认相关损益。首次执行的衔接按第六十一条可在追溯调整法与「调整当年年初留存收益、不调整可比期间」之间选择，并一致应用于所有租赁。新收入准则与新金融工具准则的同类分档施行口径，可对照新收入准则篇与新金融工具准则篇。
汇算前30天自查清单
- □ 已按企业身份核对施行时间两档：境内外同时上市及境外上市采用国际财务报告准则或企业会计准则编报者 2019-01-01、其他执行企业会计准则的企业（含 A 股上市公司）2021-01-01；2026 年两档均已届满，未再引用旧租赁准则或「2019 年修订」的错年份。
- □ 租赁期开始日已按第十七条只把尚未支付的租赁付款额纳入租赁负债：本例剩余 2 期名义 1,200,000 元、现值 1,115,646 元、未确认融资费用 84,354 元可复核，首期已付 600,000 元未参与折现、未挂负债。
- □ 使用权资产按第十六条四项构成核对，本例 1,115,646 ＋ 600,000 ＝ 1,715,646 元；标准分录借方 1,715,646 ＋ 84,354 ＝ 1,800,000 元与贷方 1,200,000 ＋ 600,000 ＝ 1,800,000 元配平。
- □ 折旧年限按第二十一条判断：能合理确定期满取得所有权的按剩余使用寿命，否则按租赁期与剩余使用寿命孰短；本例 1,715,646 ÷ 3 ＝ 571,882 元、571,882 × 3 ＝ 1,715,646 元可复核。
- □ 利息按第二十三条固定周期性利率计算，未用直线法；三年摊销表 1,115,646 ＋ 55,782 ＝ 1,171,428、1,171,428 − 600,000 ＝ 571,428、571,428 ＋ 28,572 ＝ 600,000、600,000 − 600,000 ＝ 0 全部闭合，尾差 1 元已在最后一期调整。
- □ 税会差异按国务院令第 512 号第四十七条处理：会计费用 627,664 ／ 600,454 ／ 571,882 元，税法每年 600,000 元，调增 27,664 与 454 元、第 3 年调减 28,118 元，三年累计差异 0；第 1 年末递延所得税资产 6,916 元可复核。
- □ 短期租赁已按第三十条核对「不超过 12 个月且不含购买选择权」，低价值资产租赁已按第三十一条只以资产全新状态下绝对价值判断，未把租金高低或承租人规模当作依据，也未采用无依据的「5 万元」标准。
- □ 简化处理已按第三十三条区分选择层级：短期租赁按资产类别、低价值资产租赁可逐项，并在附注披露所采用的选择；本例 5,000 × 11 ＝ 55,000 元计入当期损益，未确认使用权资产和租赁负债。
- □ 列报已按第五十三条复核：资产负债表单独列示使用权资产与租赁负债、利润表分别列示折旧费与利息费用、现金流量表把还本付息列筹资活动而把简化处理付款额列经营活动；附注按第五十四、五十五条准备披露。
- □ 已确认只有承租人不再区分经营租赁与融资租赁，出租人仍按第三十五条分类；租赁变更按第二十八、二十九条用修订后折现率重新计量，首次执行按第六十一条选定衔接方法并一致运用；政策依据栏已列财会〔2018〕35 号及条款号、国务院令第 512 号，旧准则仅作沿革对比。
政策依据
财会〔2018〕35 号《关于修订印发〈企业会计准则第 21 号——租赁〉的通知》（2018-12-07 成文）：通知第一条施行两档——在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自 2019-01-01 起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021-01-01 起施行。通知第二条允许母公司或子公司在境外上市且按国际财务报告准则或企业会计准则编报境外财务报表的企业提前执行，但不得早于同时执行财会〔2017〕7 号新金融工具准则与财会〔2017〕22 号新收入准则的日期。通知第三条明确执行本准则的企业不再执行财会〔2006〕3 号中的旧《企业会计准则第 21 号——租赁》及财会〔2006〕18 号中的旧租赁准则应用指南。⚠️ 老站「2019 年修订」「2021-01-01 起境内外同时上市企业率先执行」均为错误表述。
《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号附件）条款体系：第十四条租赁期开始日确认使用权资产和租赁负债（简化处理除外）；第十五条租赁期与选择权评估；第十六条使用权资产成本四项；第十七条租赁负债按尚未支付租赁付款额的现值初始计量，折现率优先租赁内含利率、无法确定时用承租人增量借款利率；第十八条租赁付款额五项；第二十条成本模式；第二十一条折旧年限孰短与所有权转移例外；第二十二条减值；第二十三条固定周期性利率计息；第二十四条未纳入负债计量的可变付款额；第二十五条至第二十七条重新计量；第二十八条、第二十九条租赁变更；第三十条短期租赁；第三十一条低价值资产租赁；第三十二条、第三十三条简化处理与选择层级；第三十五条出租人仍区分融资租赁与经营租赁；第五十三条列报；第五十四条、第五十五条披露；第六十一条首次执行衔接；第六十八条自 2019-01-01 施行。⚠️ 老站零条款号，且把「承租人不再区分两类租赁」误当成出租人也不再区分。
《企业会计准则第 21 号——租赁》应用指南【例 45】与《企业会计准则应用指南汇编（2024）》：准则正文第三十一条未规定低价值资产租赁的统一金额门槛；应用指南给出方向性参考——通常情况下，符合低价值资产租赁的资产全新状态下的绝对价值应低于人民币 40 000 元（约 5 000 美元）。上交所、深交所典型会计案例（广东省注册会计师协会转载，问题 4）亦按 4 万元判断，并强调该判定仅与资产绝对价值有关、与租金高低及承租人资产规模无关，房屋建筑物通常不符合。⚠️「通常」表明是判断参考而非硬性门槛，企业应在会计政策中明确并一贯执行；5 万元无官方依据，老站「4 万元或 5 万元标准」不得沿用。
国务院令第 512 号《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，以经营租赁方式租入的按租赁期限均匀扣除；以融资租赁方式租入的，按规定构成融资租入固定资产价值的部分提取折旧费用分期扣除。⚠️ 税法未随新租赁准则引入使用权资产概念，会计上的使用权资产折旧与租赁负债利息不得直接税前扣除，两者差额应在汇算清缴作纳税调整（填报《纳税调整项目明细表》），前期通常调增、后期反向转回；暂时性差异按财会〔2006〕3 号中的《企业会计准则第 18 号——所得税》确认递延所得税。
财会〔2006〕3 号中的旧《企业会计准则第 21 号——租赁》，以及财会〔2006〕18 号中的旧租赁准则应用指南：⚠️ 仅作沿革对比。执行财会〔2018〕35 号的企业不再执行上述文件；旧准则下「承租人区分经营租赁与融资租赁、经营租赁不进表、租金直线计入费用」的口径不适用于现行报表。财会〔2006〕3 号中的《企业会计准则第 18 号——所得税》《企业会计准则第 4 号——固定资产》《企业会计准则第 8 号——资产减值》仍为现行依据，分别用于递延所得税、折旧与减值处理。
常见问题
新租赁准则到底是哪一年修订、哪一年开始执行？
修订是 2018 年，施行分两档。文件为财会〔2018〕35 号，2018-12-07 印发；按通知第一条，境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自 2019-01-01 起施行，其他执行企业会计准则的企业（含 A 股上市公司）自 2021-01-01 起施行。老站写「2019 年修订」「2021-01-01 起在境内外同时上市的企业率先执行，并适用于 2021 年后的 A 股上市公司」，年份和首批时间都错了。2026 年两档施行期均已届满，不存在「尚未执行新租赁准则」的合规选项。
年初付租金时，第一期租金要不要计入租赁负债？
不要。按第十七条，租赁负债按租赁期开始日尚未支付的租赁付款额现值初始计量；已在租赁期开始日支付的第一期租金既不是未付款，也不产生融资费用，不计入租赁负债、不参与折现，而是按第十六条作为「租赁期开始日或之前支付的租赁付款额」计入使用权资产成本。本例剩余 2 期名义 1,200,000 元、现值 1,115,646 元、未确认融资费用 84,354 元，加上已付 600,000 元构成使用权资产 1,715,646 元。老站把 3 期名义租金 1,800,000 元全额挂进「租赁负债——租赁付款额」，再另做一笔支付首期租金，明细科目余额从头就错。
租赁负债的利息为什么不能用直线法摊？
按第二十三条，承租人应按固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，计息基数是各期期初租赁负债净额，随还本递减，属于实际利率法。本例 1,115,646 × 5% ≈ 55,782 元，扣第 2 年初已付 600,000 元后基数 571,428 元、利息约 28,572 元，两期金额不同，直线法摊不出来。老站把第二年计息基数写成 58.57 万、利息写成 2.93 万，既没算对 171.56 − 60 ＋ 5.578 ＝ 117.138 万，也没扣第 2 年初已付的租金。三年摊销表应当能闭合到 0，这是复核利息算得对不对最省事的办法。
低价值资产租赁到底有没有 4 万元或 5 万元的标准？
准则正文第三十一条没有规定统一金额门槛，只说「单项租赁资产为全新资产时价值较低」，并明确判定仅与资产绝对价值有关、不受承租人规模和性质影响。应用指南【例 45】及《企业会计准则应用指南汇编（2024）》给出的是「通常情况下全新状态下绝对价值应低于人民币 40 000 元」这一方向性参考，上交所、深交所典型会计案例也按 4 万元判断，并特别指出以租金低于 10 万元为由对房屋建筑物作简化处理不恰当。5 万元没有官方依据；老站把两个数字并列写成「4 万元或 5 万元标准」属臆造。企业应在会计政策中明确判断口径并一贯执行，且短期租赁须按资产类别选择、低价值资产租赁可逐项选择，两者层级不同。
新租赁准则下，出租人也不分经营租赁和融资租赁了吗？
不是，只有承租人不再区分。按第十四条，承租人对短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁统一确认使用权资产和租赁负债；按第三十五条，出租人仍应在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁，分类取决于交易实质而非合同形式，并在第三十六条列举了所有权转移、廉价购买选择权、租期占使用寿命大部分、收款额现值几乎相当于公允价值、资产性质特殊等判断情形。老站业务场景二把「设备融资租赁」当作承租人的另一类业务沿用旧口径，是把两边的规则混在了一起。
会计上的折旧加利息，税前能直接扣吗？
不能直接扣。按国务院令第 512 号第四十七条，经营租赁方式租入固定资产的租赁费按租赁期限均匀扣除，税法未引入使用权资产概念。本例税法每年可扣 600,000 元，会计第 1 年费用 571,882 ＋ 55,782 ＝ 627,664 元，差额 27,664 元纳税调增并确认递延所得税资产 6,916 元；第 2 年调增 454 元；第 3 年会计费用 571,882 元低于税法扣除额，调减 28,118 元转回。验算 27,664 ＋ 454 ＝ 28,118 元，三年累计差异为 0，会计费用合计与税法扣除合计均为 1,800,000 元。老站只写「需确认递延所得税资产或负债」，没有金额、没有方向，也没有这个闭合验算。