出租人租赁怎么做账？经营租赁与融资租赁的分录差异
| 借 | 银行存款 11300.00 |
| 贷 | 租赁收入——经营租赁收入 10000.00 应交税费——应交增值税（销项税额） 1300.00 |
把设备租出去，账怎么做取决于这笔租赁在会计上算经营租赁还是融资租赁：前者设备还在你的账上继续提折旧、租金按租期摊；后者要一次性把设备从固定资产里摘出来，换成一笔「应收融资租赁款」和分年确认的融资收益。新租赁准则改的是承租人那一侧，出租人仍然要分这两类。
业务场景
出租人包括三类主体：专门的租赁公司、拥有闲置厂房设备出租的制造企业、以及把闲置房产对外出租的各类企业。无论哪一类，第一步都是在租赁开始日（合同签署日与各方就主要条款作出承诺日的较早者）对租赁进行分类。
按《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号修订）第三十六条，一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质而不是合同形式；实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的，应当分类为融资租赁。准则列示了通常会判为融资租赁的五种情形：
| 序号 | 情形 | 实务判断要点 |
|---|---|---|
| （一） | 租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人 | 看合同条款是否约定权属转移 |
| （二） | 承租人有购买选择权，且价款远低于行使选择权时的公允价值 | 重点看所订购买价款与行权时公允价值的对比 |
| （三） | 所有权虽不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分 | 租赁期与资产剩余寿命的比例 |
| （四） | 租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值 | 按租赁内含利率折现后对比 |
| （五） | 租赁资产性质特殊，不作较大改造只有承租人才能使用 | 定制化资产多属此类 |
准则没有规定「75%」「90%」这类硬性比例，表述是「大部分」「几乎相当于」，企业应在会计政策中写明判断标准并一贯执行。此外，承租人撤销租赁的损失由其承担、资产余值波动损益归属于承租人、能以远低于市场的租金续租等迹象，也可能指向融资租赁。分类一经确定，除发生租赁变更外不做重新评估。
分录详解
算例背景
甲公司将一台闲置设备出租给乙公司，考虑到各条款均不符合上述融资租赁情形，分类为经营租赁：租赁期 2 年，每月含税租金 11,300 元（增值税税率 13%），按月收取。该设备账面原值 300,000 元，预计使用寿命 10 年，残值率 5%，按年限平均法计提折旧。另有一台专用设备出租给丙公司，符合情形（五），分类为融资租赁，用于演示后续分录。
一、经营租赁：资产留在账上继续折旧
每月收到租金：
借：银行存款 11,300.00
贷：租赁收入——经营租赁收入 10,000.00
应交税费——应交增值税（销项税额） 1,300.00
如果是一次性预收数月租金，先按不含税部分挂「预收账款」或合同负债性质科目，再在租赁期内按直线法分期确认为租赁收入。
出租的资产仍是本公司资产，折旧照提、减值照测：
借：其他业务成本——出租资产折旧 2,375.00
贷：累计折旧 2,375.00
月折旧 = 300,000 × (1 − 5%) ÷ 10 ÷ 12 = 2,375 元。这一步最容易被漏掉——设备不在自己车间里，折旧就忘了提，等于把资产白放在账上。专门的租赁企业通常把折旧计入「主营业务成本」，一般制造企业计入「其他业务成本」。
二、融资租赁：租赁期开始日换掉资产科目
租赁期开始日，出租人应当确认应收融资租赁款并终止确认融资租赁资产，按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额＝未担保余值＋尚未收到的租赁收款额按租赁内含利率折现的现值之和；租赁内含利率是使「租赁收款额现值＋未担保余值现值」等于「租赁资产公允价值＋出租人初始直接费用」的利率。
借：应收融资租赁款——租赁收款额 3,390,000.00
——未担保余值 50,000.00
贷：融资租赁资产 2,600,000.00
资产处置损益 40,000.00
银行存款 20,000.00
应收融资租赁款——未实现融资收益 780,000.00
其中「融资租赁资产」为该设备账面价值，「资产处置损益」反映租出资产公允价值与账面价值的差额（也可能在借方），「银行存款」为出租人发生的初始直接费用——这笔费用按准则规定计入租赁投资净额，也就是包含在应收融资租赁款的入账价值里，不单独作费用列支。
三、融资租赁的后续计量：分期确认融资收益
出租人按固定的周期性利率，分期把「未实现融资收益」转为收入：
借：应收融资租赁款——未实现融资收益 15,000.00
贷：租赁收入——融资租赁利息收入 15,000.00
租赁企业用「租赁收入」，一般企业用「其他业务收入」，金融企业用「利息收入」。收到每期租金时：
借：银行存款 113,000.00
贷：应收融资租赁款——租赁收款额 113,000.00
两点补充：一是收到的增值税不属于租赁收款额，不进应收融资租赁款的计量；二是收取的租赁保证金不冲减应收融资租赁款，应当单独作为负债核算（其他应付款——租赁保证金），承租人违约没收时再转营业外收入等科目。
别记混
一、把租金一次性确认为收入
一次收两年租金就一次入账，当期利润虚增、次年没有对应收入。经营租赁的租金应在租赁期内按直线法（或其他系统合理的方法）分期确认。
二、租出去的设备不再提折旧
经营租赁下资产所有权与主要风险报酬仍在出租人手里，折旧必须继续提，并计入其他业务成本或主营业务成本。
三、融资租赁把设备继续留在固定资产核算
租赁期开始日就要终止确认该项资产、改按应收融资租赁款核算。继续留在固定资产里按月计提折旧，等于把一笔实质上的分期收款销售当成了出租。
四、保证金冲减应收融资租赁款
租赁保证金属于单独的履约保障，应当作负债处理；冲减应收款会同时低估债权和负债。
注意事项
- 租赁收款额包含固定付款额与实质固定付款额（扣除租赁激励）、取决于指数或比率的可变租赁付款额、购买选择权行权价（合理确定将行使时）、终止租赁选择权价款（租赁期反映将行使时）以及担保余值。
- 未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额（如与资产未来绩效、使用情况挂钩的部分），在实际发生时计入当期损益。
- 出租人应当定期复核计算租赁投资总额时使用的未担保余值；预计未担保余值下降的，应当修正租赁期内的收益分配并立即确认该减少数额。
- 应收融资租赁款按预期信用损失模型计提减值准备，计入信用减值损失。
- 增值税税率随标的不同而不同（有形动产租赁与不动产租赁税率不同），开票前按标的属性确认适用税率，具体以现行规定和开票税务机关答复为准。
- 执行《小企业会计准则》（财会〔2011〕17 号）的企业不涉及使用权资产、租赁负债这类处理，按合同约定确认租金收入即可。
自查清单
- □ 已在租赁开始日完成经营租赁 / 融资租赁分类，判断依据写入会计政策底稿。
- □ 经营租赁的租金收入按租赁期分期确认，预收款未一次性入损益。
- □ 出租的资产仍继续计提折旧，并计入其他业务成本或主营业务成本。
- □ 融资租赁已在租赁期开始日终止确认资产并按租赁投资净额确认应收融资租赁款。
- □ 租赁内含利率的测算过程已留存：租赁收款额现值＋未担保余值现值＝资产公允价值＋初始直接费用。
- □ 初始直接费用已计入租赁投资净额，未单独列支为当期费用。
- □ 未实现融资收益按固定周期性利率分期转收入，未按收款节奏一次确认。
- □ 租赁收款额的组成已逐项核对，增值税与租赁保证金未混入。
- □ 未纳入净额计量的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
- □ 未担保余值已定期复核，减值准备按预期信用损失法计提。
政策依据
财会〔2018〕35 号《企业会计准则第 21 号——租赁》：财政部 2018-12-07 修订发布，施行分两档（境内外同时上市及境外上市采用国际财务报告准则或企业会计准则编报的企业自 2019-01-01 起；其他执行企业会计准则的企业自 2021-01-01 起）。第三十六条：一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质而不是合同的形式，实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的应分类为融资租赁，并列举通常归类为融资租赁的五种情形（所有权转移／低价购买选择权／租赁期占使用寿命的大部分／租赁收款额现值几乎相当于公允价值／资产性质特殊只有承租人能使用）。第三十八条：租赁期开始日出租人确认应收融资租赁款并终止确认融资租赁资产，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。准则未设定 75%、90% 等硬性比例门槛。
财会〔2011〕17 号《小企业会计准则》：小企业采用简化的会计处理，不涉及新租赁准则中出租人融资租赁、租赁投资净额的处理体系，按合同约定确认租金收入；第六条小企业资产按成本计量、不计提资产减值准备。
常见问题
出租人是把厂房出租的小企业，也要细分融资租赁吗？
选择执行《小企业会计准则》的企业，日常按合同约定的租金确认收入即可，不需要做租赁投资净额、未实现融资收益这些处理。但如果是已执行企业会计准则的企业（例如以后打算上市或被集团合并的企业），出租业务就要按新租赁准则的出租人规则分类处理。
一次性预收三年房租，增值税立刻全额缴纳吗？
增值税纳税义务发生时间按收到款项或合同约定付款日判定；一次性预收的租金通常需要在收款当期就相关金额计算缴纳税款，而会计上的租金收入则要在租期内分期确认，两者会出现时间性差异，属正常现象，注意账税分离。
能说服对方的话，能不能把融资租赁合同写成经营租赁？
分类看的是交易实质而非合同名称。租赁期占资产寿命的大部分、收款额现值几乎相当于资产公允价值等情形依然存在时，即使合同条款上写成"经营租赁"，也要归类为融资租赁。反过来刻意调整合同规避融资租赁处理，会在审计阶段被要求更正。