承租人租赁怎么做账？使用权资产与租赁负债分录
| 借 | 使用权资产 544650.00 租赁负债——未确认融资费用 55350.00 |
| 贷 | 租赁负债——租赁付款额 600000.00 |
公司租了三年办公楼，会计每月照旧做一笔租金费用、贷银行存款，报表上一分钱负债都没有。新租赁准则下这套做法已经不成立——租来的资产要在表内确认为使用权资产，未来要付的租金要确认为租赁负债。承租人这类业务只绕四件事：开始日按什么数入账、每期利息怎么算、折旧按几年摊、哪些租赁可以简化。其中第三件的年限判断最常被想当然。
业务场景
按《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号修订印发），承租人不再区分经营租赁和融资租赁，除短期租赁和低价值资产租赁外，对所有租赁统一确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。施行时间分两档：境内外同时上市及境外上市且采用国际财务报告准则或企业会计准则编报的企业自 2019 年 1 月 1 日起，其他执行企业会计准则的企业（含 A 股上市公司）自 2021 年 1 月 1 日起。
常见情形：租赁办公场地、仓库、门店等不动产；租赁生产设备、运输工具等动产；零售连锁租赁商铺；物流企业租赁运输车辆。这一改动的实质是把表外融资显性化——旧准则下经营租赁不入表，承租人可以通过"经营租赁"把负债藏在表外，新准则堵住了这个口子。
两类租赁可以选择简化处理，不确认使用权资产和租赁负债，租金按直线法或其他系统合理方法计入当期损益：短期租赁（租赁期开始日租赁期不超过 12 个月）、低价值资产租赁（单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁）。
分录详解
算例背景
甲公司于 2024 年 1 月 1 日租入一处办公用房，租赁期 3 年，每年年末支付租金 200,000 元，合计 600,000 元。租赁内含利率无法确定，采用承租人增量借款利率 5%。另支付初始直接费用 10,000 元，预计租赁期满发生复原成本、其现值为 20,000 元。租赁期满不取得资产所有权。
第一步 租赁期开始日：确认使用权资产与租赁负债
租赁负债按未来各期租赁付款额的现值计量。三年期、5% 的年金现值系数为 2.7232：
租赁负债 = 200,000 × 2.7232 = 544,650 元（逐年折现：190,476.19 + 181,405.90 + 172,767.52）
使用权资产初始成本 = 租赁负债初始金额 544,650 + 初始直接费用 10,000 + 复原成本现值 20,000 = 574,650 元
借：使用权资产 574,650
租赁负债——未确认融资费用 55,350
贷：租赁负债——租赁付款额 600,000
银行存款 10,000
预计负债 20,000
借贷合计均为 630,000 元。"未确认融资费用"是租赁负债的备抵科目，借方登记，后续逐期摊销为利息费用。
第二步 每期确认利息费用
租赁负债按摊余成本计量，每期利息费用 = 期初租赁负债余额 × 折现率。第一年：
利息费用 = 544,650 × 5% = 27,233 元
借：财务费用——利息费用 27,233
贷：租赁负债——未确认融资费用 27,233
第三步 每年末支付租金
借：租赁负债——租赁付款额 200,000
贷：银行存款 200,000
支付的 200,000 元中，27,233 元是利息、172,767 元偿还本金。第一年末租赁负债余额 = 544,650 + 27,233 − 200,000 = 371,883 元。
第四步 计提使用权资产折旧
租赁期满不取得所有权，折旧年限取租赁期与资产使用寿命孰短，本例为 3 年：
年折旧额 = 574,650 ÷ 3 = 191,550 元
借：管理费用——使用权资产折旧 191,550
贷：使用权资产累计折旧 191,550
若合同约定租赁期满承租人取得资产所有权，则按资产使用寿命计提折旧，而非租赁期。
三年摊销对照
| 年度 | 期初租赁负债 | 利息费用（5%） | 支付租金 | 偿还本金 | 期末租赁负债 |
|---|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 544,650 | 27,233 | 200,000 | 172,767 | 371,883 |
| 第 2 年 | 371,883 | 18,594 | 200,000 | 181,406 | 190,477 |
| 第 3 年 | 190,477 | 9,523 | 200,000 | 190,477 | 0 |
| 合计 | — | 55,350 | 600,000 | 544,650 | — |
利息费用逐期递减，与房贷等额本息的还款结构一致。三年利息合计 55,350 元，正好等于初始确认的未确认融资费用。
短期租赁与低价值资产租赁的简化处理
甲公司另租入一台办公设备，租期 8 个月，月租金 3,000 元。属于短期租赁，选择简化处理：
借：管理费用——租赁费 3,000
贷：银行存款 3,000
简化处理可以按每类租赁整体适用，不必逐项判断；但一旦对某类短期租赁选择简化，应一致适用于该类全部短期租赁。
别记混
一、还按老办法把租金直接进费用
新准则下只有短期租赁和低价值资产租赁才能这么做。租期超过 12 个月、资产价值不低的，必须确认使用权资产和租赁负债。
二、给"低价值资产"硬卡一个金额线
准则只表述为"单项租赁资产为全新资产时价值较低"，未规定统一金额；判断仅与资产的绝对价值有关，不受承租人规模、性质影响。具体判断标准应由企业在会计政策中明确并一贯执行，网传的"5 万元"并无官方依据。
三、折旧年限一律按租赁期
只有在不取得所有权时才按"租赁期与使用寿命孰短"；合同约定期满取得所有权的，按资产使用寿命计提折旧。
四、把可变租赁付款额全塞进租赁负债
只有与指数或比率挂钩的部分（如按 CPI、市场利率调整的租金）才纳入租赁负债初始计量；其他可变付款额（如按销售额提成）在实际发生时计入当期损益。
注意事项
- 折现率优先采用租赁内含利率，无法确定时采用承租人增量借款利率——后者反映承租人自身的信用风险特征。
- 使用权资产初始成本除租赁负债外，还包括预付租金、初始直接费用、预计复原成本现值，别漏后两项。
- 使用权资产需按资产减值准则作减值测试，减值一经计提不得转回。
- 发生租赁变更时，增加租赁范围或延长租赁期的作为单独租赁处理；其他变更在生效日重新计量租赁负债并调整使用权资产。
自查清单
- □ 租赁负债按各期租赁付款额现值计量，未直接用付款总额入账。
- □ 折现率已按"租赁内含利率优先、否则增量借款利率"的顺序确定。
- □ 使用权资产成本已包含预付租金、初始直接费用、复原成本现值。
- □ 折旧年限已判断：取得所有权按使用寿命，否则按租赁期与使用寿命孰短。
- □ 利息费用按期初租赁负债余额（摊余成本）计算，非按付款总额。
- □ 各期利息合计与初始"未确认融资费用"金额核对一致。
- □ 短期租赁、低价值资产租赁的简化处理按类别一致适用，未逐项随意选择。
- □ 可变租赁付款额中仅与指数或比率挂钩的部分计入了租赁负债。
政策依据
财会〔2018〕35 号《企业会计准则第 21 号——租赁》（财政部 2018-12-07 修订发布）：在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自 2019-01-01 起施行，其他执行企业会计准则的企业自 2021-01-01 起施行。核心变化为取消承租人经营租赁与融资租赁的分类，对短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁统一确认使用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用。短期租赁是指在租赁期开始日租赁期不超过 12 个月的租赁；低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁，判断仅与资产的绝对价值有关，不受承租人规模、性质或其他情况影响。
财政部会计司有关负责人就新租赁准则发布实施答记者问（2018-12-07）：新租赁准则下承租人不再将租赁区分为经营租赁或融资租赁，而是采用统一的会计处理模型，对短期租赁和低价值资产租赁以外的其他所有租赁均确认使用权资产和租赁负债；对承租人后续计量的改进和完善，以及承租人、出租人的新披露要求，为报表使用者进行经济决策提供更为相关和可靠的信息。
常见问题
新租赁准则下承租人为什么要确认使用权资产？
旧准则下经营租赁不在资产负债表确认资产和负债，承租人可以通过经营租赁隐藏负债（表外融资），降低资产负债率。新准则要求承租人对几乎所有租赁确认使用权资产和租赁负债，将租赁义务显性化。对财务指标的影响是：资产负债率上升、总资产增加导致 ROA 下降，但 EBITDA 改善——租金支出不再计入费用，而是拆分为折旧和利息两部分。
短期租赁和低价值资产租赁怎么简化处理？
可以选择不确认使用权资产和租赁负债，将租赁付款额在实际发生时按直线法或其他系统合理的方法计入当期损益或相关资产成本。简化处理按每类租赁整体适用，不必逐项判断；一旦对某类短期租赁选择简化，应一致适用于该类全部短期租赁。注意"价值较低"没有统一的官方金额标准，由企业在会计政策中明确。
租赁负债的利息费用怎么算？
按摊余成本法，每期利息费用 = 期初租赁负债余额 × 折现率。每期支付的租赁付款额中，先覆盖利息、剩余部分偿还本金。随着本金递减，利息费用逐期下降，与房贷等额本息的还款结构相同。本例中三年利息合计 55,350 元，与初始确认的未确认融资费用完全吻合。