投资性房地产公允价值模式分录怎么做？公允价值变动、转换与处置
| 借 | 投资性房地产——公允价值变动 2000000.00 |
| 贷 | 公允价值变动损益 2000000.00 |
业务场景
投资性房地产采用公允价值模式，核心是三句话：不计提折旧或摊销、每个资产负债表日按公允价值调整账面价值、差额计入当期损益。按财会〔2006〕3 号《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条，采用这一模式要同时满足两个条件——所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理估计；第十一条和第十二条则规定了后续计量与「不得转回成本模式」的单向规则。
老站这篇的标准分录表借贷不配平（借 200 万／100 万对贷 300 万，借 5,450 万对贷 150 万），把租金、处置价款、公允价值变动挤成两行；最要紧的错在处置分录：「借银行存款 5,400 万，贷投资性房地产——成本 5,000 万、——公允价值变动 300 万、其他业务收入 100 万」，只把差额 100 万记成收入，漏掉了 5,300 万的其他业务收入与其他业务成本，报表列报严重失真。另外老站 FAQ 把「同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产计量」当成准则条文，实际上准则第十二条写的是「计量模式一经确定不得随意变更」与「已采用公允价值模式的不得转为成本模式」，「所有」二字出自准则讲解口径，不是条文本身。下面按条号逐组改对，并补上老站完全没提的转换与税会差异。
| 对比项 | 成本模式 | 公允价值模式 |
|---|---|---|
| 后续计量 | 按成本，建筑物计提折旧、土地使用权摊销 | 按资产负债表日公允价值调整账面价值 |
| 折旧摊销 | 计提 | 不计提（第十一条） |
| 减值 | 按资产减值准则计提减值准备 | 不单独计提减值，价值下降通过公允价值变动体现 |
| 公允价值变动 | 不确认 | 计入公允价值变动损益 |
| 适用条件 | 默认模式（第九条） | 须同时满足第十条两项条件 |
| 模式变更 | 成本转公允属会计政策变更，追溯调整 | 已采用公允价值模式不得转回成本模式 |
| 租金收入 | 计入其他业务收入 | 计入其他业务收入，与计量模式无关 |
成本模式下的折旧、摊销与减值参见投资性房地产成本模式分录；公允价值变动损益的确认与结转参见公允价值变动损益分录；其他业务收入的列报参见其他业务收入分录。
分录详解
算例设定
甲公司持有一栋核心商圈写字楼并采用公允价值模式。2026 年 1 月 1 日账面「投资性房地产——成本」50,000,000 元、「——公允价值变动」余额为零；6 月 30 日公允价值 52,000,000 元；12 月 31 日公允价值 53,000,000 元；全年取得租金 500,000 元。次年 3 月 31 日以 54,000,000 元出售。为便于复核，租金与处置相关的增值税、土地增值税、印花税等税费在分录中单独说明、暂不并入金额。
算例一 租金收入：与计量模式无关
按权责发生制确认当期租金收入：
借：银行存款 500,000.00
贷：其他业务收入 500,000.00
租金收入按租赁合同约定期间确认，与采用成本模式还是公允价值模式无关；增值税销项税额按税法另行计提，借方银行存款应为价税合计，本例为简化按不含税金额演示。老站标准分录表把「收取租金 50 万」与「处置收款 5,400 万」相加写成借方 5,450 万，却只贷记其他业务收入 150 万，借贷完全对不上，根源就是把不同业务、不同时点的金额揉进一行。
算例二 资产负债表日公允价值变动：不计提折旧
6 月 30 日公允价值由 50,000,000 元升至 52,000,000 元，上升 2,000,000 元：
借：投资性房地产——公允价值变动 2,000,000.00
贷：公允价值变动损益 2,000,000.00
12 月 31 日公允价值再升至 53,000,000 元，本期上升 1,000,000 元：
借：投资性房地产——公允价值变动 1,000,000.00
贷：公允价值变动损益 1,000,000.00
验算：2,000,000 ＋ 1,000,000 ＝ 3,000,000 元；年末账面价值 ＝ 50,000,000 ＋ 3,000,000 ＝ 53,000,000 元，与公允价值一致。按第十一条，公允价值模式下不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不单独计提减值准备；公允价值下降时作相反分录，差额同样计入当期损益。从计量逻辑看，公允价值变动已综合反映资产价值变化，再按历史成本计提折旧会重复计量。
算例三 自用房地产转为公允价值模式的投资性房地产：收益进权益、损失进损益
甲公司将一栋自用办公楼改为出租，转换日固定资产原值 20,000,000 元、累计折旧 4,000,000 元，账面价值 16,000,000 元，转换日公允价值 18,000,000 元。按第十六条，转换日公允价值大于原账面价值的差额 2,000,000 元计入所有者权益（实务列「其他综合收益」）：
借：投资性房地产——成本 18,000,000.00
借：累计折旧 4,000,000.00
贷：固定资产 20,000,000.00
贷：其他综合收益 2,000,000.00
验算：18,000,000 ＋ 4,000,000 ＝ 22,000,000 ＝ 20,000,000 ＋ 2,000,000 元，借贷配平。若转换日公允价值为 15,000,000 元，低于账面价值 16,000,000 元，差额 1,000,000 元按第十六条计入当期损益：
借：投资性房地产——成本 15,000,000.00
借：累计折旧 4,000,000.00
借：公允价值变动损益 1,000,000.00
贷：固定资产 20,000,000.00
验算：15,000,000 ＋ 4,000,000 ＋ 1,000,000 ＝ 20,000,000 元。这条「大涨进权益、下跌进损益」的不对称处理是公允价值模式最容易记反的地方，老站整篇没有提转换业务。按第十三条，只有有确凿证据表明用途发生改变并满足所列四种情形之一时才进行转换，不能为了平滑利润随意调分类。
算例四 公允价值模式的投资性房地产转为自用：差额进当期损益
承算例二，若该写字楼改为自用，转换日公允价值为 52,500,000 元，而账面价值为 53,000,000 元。按第十五条，以转换当日公允价值作为自用房地产账面价值，差额 500,000 元计入当期损益：
借：固定资产 52,500,000.00
借：公允价值变动损益 500,000.00
贷：投资性房地产——成本 50,000,000.00
贷：投资性房地产——公允价值变动 3,000,000.00
验算：52,500,000 ＋ 500,000 ＝ 53,000,000 ＝ 50,000,000 ＋ 3,000,000 元。与算例三对照很清晰：转进来时增值进权益，转出去时差额一律进损益，方向不可互换。
算例五 处置：收入按总额确认，账面价值按总额转成本
次年 3 月 31 日出售，售价 54,000,000 元，此时账面价值 53,000,000 元。按第十八条，处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益；实务列报采用总额式，处置价款全额计入其他业务收入、账面价值全额转入其他业务成本：
借：银行存款 54,000,000.00
贷：其他业务收入 54,000,000.00
借：其他业务成本 53,000,000.00
贷：投资性房地产——成本 50,000,000.00
贷：投资性房地产——公允价值变动 3,000,000.00
验算：50,000,000 ＋ 3,000,000 ＝ 53,000,000 元；处置环节净额 ＝ 54,000,000 － 53,000,000 ＝ 1,000,000 元。老站把「其他业务收入」只记 1,000,000 元，等于把 53,000,000 元收入与 53,000,000 元成本同时漏掉，虽然净额碰巧一样，但利润表上其他业务收入、其他业务成本两个项目都少了 53,000,000 元，收入规模与毛利率分析全部失真。
再补一层列报口径：按准则讲解与实务处理，持有期间累计计入「公允价值变动损益」的 3,000,000 元，以及算例三中转换日计入「其他综合收益」的部分，在处置时结转至「其他业务成本」，属于损益或权益项目之间的内部结转，不改变利润总额，只影响其他业务成本的列示金额：
借：公允价值变动损益 3,000,000.00
贷：其他业务成本 3,000,000.00
结转后其他业务成本净额 ＝ 53,000,000 － 3,000,000 ＝ 50,000,000 元，累计影响损益 ＝ 54,000,000 － 50,000,000 ＝ 4,000,000 元，正好等于持有期间公允价值变动 3,000,000 元加处置差额 1,000,000 元。若该资产还存在转换日形成的其他综合收益余额，处置时按同样思路转入其他业务成本。⚠️ 需要说清楚：这一结转是列报口径而非准则第十八条明文，准则只要求「处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益」；写附注或答复审计问询时不要把讲解口径写成条文。相关税费如土地增值税、印花税等应按税法另行计提并计入处置损益，本例为突出主线未并入金额。
| 算例 | 关键算式 | 结果（元） | 准则条号 |
|---|---|---|---|
| 一 租金收入 | 当期不含税租金 | 500,000 | 与计量模式无关 |
| 二 公允价值变动 | 2,000,000 ＋ 1,000,000 | 3,000,000，年末账面 53,000,000 | 第十一条 |
| 三 转入（增值） | 18,000,000 － 16,000,000 | 2,000,000 进其他综合收益 | 第十六条 |
| 三 转入（减值） | 16,000,000 － 15,000,000 | 1,000,000 进当期损益 | 第十六条 |
| 四 转出 | 53,000,000 － 52,500,000 | 500,000 进当期损益 | 第十五条 |
| 五 处置净额 | 54,000,000 － 53,000,000 | 1,000,000 | 第十八条 |
| 五 累计影响损益 | 54,000,000 － 50,000,000 | 4,000,000 | 含前期变动 3,000,000 |
别记混
公允价值模式下还照旧计提折旧或摊销
第十一条明文规定不计提折旧或摊销，以资产负债表日公允价值为基础调整账面价值、差额计入当期损益。老站 FAQ 说「折旧的经济实质已被公允价值变动吸收」方向没错，但真正的依据是第十一条，而不是一句经济解释；同时也不单独计提减值准备。
处置时只把售价与账面价值的差额记为收入
应按总额式处理：处置价款全额贷记其他业务收入，账面价值全额借记其他业务成本。算例五 54,000,000 元收入、53,000,000 元成本、1,000,000 元净额；老站只记 1,000,000 元收入，会让收入与成本同时少计 53,000,000 元。第十八条讲的是「处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益」，是净额结果，不是把净额直接当收入入账。
把「同一企业只能一种模式对所有投资性房地产」当成准则条文
准则第十二条写的是计量模式一经确定不得随意变更、成本转公允作为会计政策变更、已采用公允价值模式的不得转为成本模式；「对全部投资性房地产采用同一种模式、不得同时采用两种模式」出自准则讲解与实务口径，条文里没有「所有」二字。老站还写「个别特殊情况极少且需充分披露」，含糊且无依据；正确做法是明确单向不可转回，并在附注披露计量模式与公允价值确定方法。
把自用转投资性房地产的增值记进当期损益
第十六条是不对称的：转换日公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益（其他综合收益），小于的差额才计入当期损益。算例三 2,000,000 元进其他综合收益、1,000,000 元进公允价值变动损益，方向不能反过来。反过来「投资性房地产转自用」则按第十五条，差额一律计入当期损益。
把公允价值模式当成任何物业都能用
第十条要求有确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得，并同时满足所在地有活跃房地产交易市场、能取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息两项条件。没有活跃市场、只能靠一次性评估值撑着的项目，不能随手切到公允价值模式；采用时要按第十九条披露公允价值的确定方法。
把处置时的累计公允价值变动损益结转说成准则明文规定
第十八条只规定处置净额计入当期损益，未规定结转累计公允价值变动损益；将累计变动与转换日其他综合收益转入其他业务成本，属于准则讲解下的列报口径，是项目内部结转、不影响利润总额。算例五结转后累计影响损益仍是 4,000,000 元，把它当成条文写进附注会经不起追问。
注意事项
税会差异要单独处理。公允价值模式下会计账面价值随公允价值变动、且不计提折旧，税法通常仍按历史成本计提折旧并据以扣除，账面价值与计税基础之间形成暂时性差异，应按财会〔2006〕3 号《企业会计准则第 18 号——所得税》确认递延所得税负债或资产，处置时随差异转回；持有期间计入公允价值变动损益的金额在税法上一般属未实现损益，需作纳税调整。递延所得税的处理参见递延所得税会计分录。
模式变更与转换不是一回事。成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，按财会〔2006〕3 号《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》追溯调整，变更日公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益；而第十三至十六条说的「转换」是房地产用途改变引起的资产类别重分类。前者是计量模式变更，后者是资产用途变更，两者分录完全不同，追溯调整方法参见会计政策变更追溯调整分录。
附注披露与估值依据要留痕。按第十九条应披露投资性房地产种类、金额与计量模式，采用公允价值模式的还应说明公允价值的确定方法、估值技术及其依据。财会〔2014〕6 号《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》规定公允价值是市场参与者在计量日有序交易中出售资产所能收到的价格，估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。每个资产负债表日的估值报告、可比交易案例与关键假设要能支撑账面调整金额，否则公允价值变动损益很容易在年审时被要求冲回。租金收入与处置价款涉及的增值税、土地增值税、印花税等税费按税法另行计提，处置损益按第十八条为扣除相关税费后的净额。
自查清单
- □ 已按第十条核对采用公允价值模式的两项条件与「持续可靠取得」的确凿证据，未把一次性评估值当作活跃市场依据。
- □ 公允价值模式下未计提折旧或摊销、未单独计提减值准备，资产负债表日按公允价值调整账面价值。
- □ 公允价值上升或下降的差额已计入公允价值变动损益，本期变动额与期末账面价值可复核，算例二累计 3,000,000 元、账面 53,000,000 元。
- □ 自用房地产或存货转为公允价值模式投资性房地产时，增值部分计入其他综合收益、减值部分计入当期损益，未记反方向。
- □ 公允价值模式投资性房地产转为自用时，按转换日公允价值作为自用资产入账价值，差额计入当期损益。
- □ 转换业务已按第十三条核对用途改变的四种情形之一并留存确凿证据，未为调节利润随意重分类。
- □ 处置价款全额计入其他业务收入、账面价值全额转入其他业务成本，未只按净额 1,000,000 元确认收入。
- □ 累计公允价值变动损益与转换日其他综合收益的结转已标明为列报口径，未当作准则第十八条明文，结转前后利润总额一致。
- □ 处置相关的增值税、土地增值税、印花税等税费已按税法另行计提，处置损益为扣除账面价值与相关税费后的净额。
- □ 会计账面价值与计税基础的暂时性差异已按所得税准则确认递延所得税并在处置时转回，未实现公允价值变动已作纳税调整。
- □ 成本模式转公允价值模式已按会计政策变更追溯调整，与房地产用途改变引起的转换业务分开处理；已采用公允价值模式的未转回成本模式。
- □ 附注已按第十九条披露投资性房地产种类、金额、计量模式与公允价值确定方法，估值报告与关键假设可支撑资产负债表日调整金额。
政策依据
财会〔2006〕3 号《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》（2006-02-15 发布、2007-01-01 起施行）：第九条资产负债表日采用成本模式进行后续计量，第十条规定的例外除外；第十条有确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得的可以采用公允价值模式，且须同时满足所在地有活跃房地产交易市场、能取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息以合理估计公允价值两项条件；第十一条采用公允价值模式的不计提折旧或摊销，以资产负债表日公允价值调整账面价值，差额计入当期损益；第十二条计量模式一经确定不得随意变更，成本模式转为公允价值模式作为会计政策变更按第 28 号准则处理，已采用公允价值模式的不得从公允价值模式转为成本模式；第十三条用途改变的四种转换情形；第十四条成本模式下按转换前账面价值入账；第十五条公允价值模式投资性房地产转自用按转换日公允价值入账、差额计入当期损益；第十六条自用房地产或存货转为公允价值模式投资性房地产按转换日公允价值计价，公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益、大于的差额计入所有者权益；第十七条处置或永久退出使用且预计不能取得经济利益时终止确认；第十八条出售、转让、报废或毁损应将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益；第十九条附注披露要求。⚠️ 准则条文未写「同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产计量」，该表述属准则讲解／实务口径；准则第十八条也未规定处置时结转累计公允价值变动损益，相关结转属列报口径。
财会〔2006〕3 号《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》：会计政策变更采用追溯调整法，累积影响数不切实可行的采用未来适用法；重要的前期差错用追溯重述法调整前期比较数据。成本模式转为公允价值模式属会计政策变更，变更日公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，与房地产用途改变引起的转换业务不同。财会〔2006〕3 号《企业会计准则第 18 号——所得税》：采用资产负债表债务法，资产账面价值与计税基础之差为暂时性差异，按适用税率确认递延所得税负债或资产，所得税费用＝当期所得税＋递延所得税；公允价值模式下会计账面价值随公允价值变动而税法按历史成本折旧，差异应据此确认并在处置时转回。
财会〔2014〕6 号《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》（2014-01-26 印发、2014-07-01 起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行）：第二条公允价值指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格；第十八条估值技术主要包括市场法、收益法和成本法，使用多种估值技术的应综合考虑各估值结果的合理性。投资性房地产每个资产负债表日的估值报告、可比交易案例与关键假设应按本准则留痕。
常见问题
公允价值模式下为什么不计提折旧？
第十一条明文规定采用公允价值模式的不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。从计量逻辑看，公允价值变动已经综合反映资产价值变化，再按历史成本计提折旧会重复计量。算例二两次调增共 3,000,000 元，年末账面价值 53,000,000 元，没有折旧分录。
处置投资性房地产时，其他业务收入记全额还是差额？
记全额。按第十八条的净额结果，实务列报采用总额式：处置价款 54,000,000 元全额贷记其他业务收入，账面价值 53,000,000 元全额借记其他业务成本，差额 1,000,000 元体现为处置净损益。老站把 1,000,000 元直接贷记其他业务收入，会让收入与成本各少计 53,000,000 元，虽然净利润一样，但收入规模与毛利分析全错。
自用房地产转为公允价值模式投资性房地产，增值记哪里？
按第十六条，转换日公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，实务列「其他综合收益」；小于的差额才计入当期损益。算例三 18,000,000 元对 16,000,000 元，2,000,000 元进其他综合收益；若公允价值只有 15,000,000 元，1,000,000 元进公允价值变动损益。反过来，公允价值模式的投资性房地产转为自用时按第十五条，差额一律计入当期损益。
公允价值模式能转回成本模式吗？
不能。第十二条明确已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式，是单向的；成本模式转为公允价值模式则属于会计政策变更，按第 28 号准则追溯调整。至于「同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产计量」，那是准则讲解与实务口径，准则条文写的是计量模式一经确定不得随意变更，引用时要分清层级。
处置时累计公允价值变动损益要不要结转？
准则第十八条只规定处置收入扣除账面价值与相关税费后的净额计入当期损益，没有规定结转累计公允价值变动损益。按准则讲解下的列报口径，累计公允价值变动损益与转换日形成的其他综合收益在处置时转入其他业务成本，属于项目内部结转，不改变利润总额。算例五结转后其他业务成本净额 50,000,000 元、累计影响损益 4,000,000 元，前后一致；写附注时应标明这是列报口径而非条文要求。
公允价值模式下的税会差异怎么处理？
会计按公允价值调整账面价值且不计提折旧，税法通常按历史成本计提折旧，账面价值与计税基础产生暂时性差异，应按财会〔2006〕3 号第 18 号准则采用资产负债表债务法确认递延所得税负债或资产，处置时随差异转回；持有期间计入公允价值变动损益的未实现损益，一般需作纳税调整。此外租金与处置涉及的增值税、土地增值税、印花税等税费按税法另行计提，不要与公允价值变动分录混在一起。