土地增值税清算分录怎么做？预缴计提、补提退税与尾盘扣除

业务场景

土地增值税清算的本质是把预缴阶段的估算数换成按项目实际数据算出的最终税额，多退少补。按国务院令第 138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条与财法字〔1995〕6 号实施细则第十六条，项目全部竣工结算前因成本未定等原因无法据以计算的可先预征，竣工结算后再清算。清算时要重算三件事：不含增值税的转让收入、条例第六条的五项扣除项目（含房地产开发费用的计算扣除与加计 20% 扣除）、以及按增值率适用的四级超率累进税率。

老站这篇有三处硬伤。第一，把「应进行清算的三种情形」写成国税发〔2006〕187 号的规定，实际依据是国税发〔2009〕91 号《土地增值税清算管理规程》第九条；187 号主要规范扣除凭证、共同成本分摊与视同销售等事项。第二，写「大部分房地产项目适用普通住宅 20% 以下免税政策，超过 20% 后需按规定税率全额征税」——细则第十一条的准确口径是增值额未超过扣除项目金额之和 20% 的免征，增值额超过 20% 的应就其全部增值额按规定计税，既不是「超过部分计税」，也不是按收入全额征税；「大部分项目适用」更没有依据。第三，标准分录表把预缴计提与清算补提拆成两行却没写缴纳分录，读者照抄会账实不符。下面把预缴、计提、补提、缴纳、退税、尾盘六个环节各算一遍。

预缴阶段的计提口径参见计提土地增值税分录；税金及附加期末结转参见结转本年利润；增值税与附加税费的计提结转参见月末增值税结转。

分录详解

算例设定：清算税额怎么算出来

某房地产开发企业一个住宅项目全部竣工并完成销售，达到应清算条件。累计取得销售收入 500,000,000 元（不含增值税）；按财税〔2016〕43 号第三条与国家税务总局公告 2016 年第 70 号第一条，营改增后土地增值税应税收入不含增值税，采取预收款方式销售自行开发项目的，预征计征依据＝预收款－应预缴增值税税款。清算扣除项目为：取得土地使用权支付 120,000,000 元、房地产开发成本 150,000,000 元、房地产开发费用 13,500,000 元、与转让房地产有关的税金 2,750,000 元、加计扣除 54,000,000 元。

逐项验算：房地产开发费用按财法字〔1995〕6 号第七条，利息能按项目分摊并提供金融机构证明时，其他开发费用按「土地价款＋开发成本」之和的 5% 以内计算扣除，本例取 5% ＝（120,000,000 ＋ 150,000,000）× 5% ＝ 13,500,000 元；不能分摊利息或无法提供证明的按 10% 以内计算扣除，具体比例由省级人民政府规定。加计扣除按同条第六项＝（120,000,000 ＋ 150,000,000）× 20% ＝ 54,000,000 元。与转让房地产有关的税金按国家税务总局公告 2016 年第 70 号第三条不包括增值税，本例 2,750,000 元为城建税、教育费附加、印花税等。

扣除项目合计 ＝ 120,000,000 ＋ 150,000,000 ＋ 13,500,000 ＋ 2,750,000 ＋ 54,000,000 ＝ 340,250,000 元；增值额 ＝ 500,000,000 － 340,250,000 ＝ 159,750,000 元；增值率 ＝ 159,750,000 ÷ 340,250,000 ≈ 46.95%，未超过扣除项目金额 50%，按条例第七条适用 30% 税率；应缴土地增值税 ＝ 159,750,000 × 30% ＝ 47,925,000 元。

算例一 预缴阶段：缴纳与计提是两笔分录

设当地预征率按 3% 演示（实际由省级税务机关确定），预售期间 12 个月每月预缴 1,250,000 元，累计预缴 15,000,000 元。每月实际缴纳时先挂应交税费借方：

借：应交税费——应交土地增值税 1,250,000.00
贷：银行存款 1,250,000.00

同时按权责发生制计提，把该期应承担的税金计入损益：

借：税金及附加——土地增值税 1,250,000.00
贷：应交税费——应交土地增值税 1,250,000.00

验算：12 个月两笔各累计 15,000,000 元，借贷相抵后「应交税费——应交土地增值税」余额为零，累计税金及附加 15,000,000 元。老站把这两笔写成「先缴纳、再计提」，方向没错，但没有说清「缴纳挂借方、计提补贷方、两者相抵」的逻辑，标准分录表里更把缴纳分录整个漏掉，读者只知道计提不知道钱怎么出去。

算例二 清算补提与补缴

清算结论应缴 47,925,000 元，已预缴 15,000,000 元，应补 47,925,000 － 15,000,000 ＝ 32,925,000 元。补提差额：

借：税金及附加——土地增值税 32,925,000.00
贷：应交税费——应交土地增值税 32,925,000.00

实际缴纳补税：

借：应交税费——应交土地增值税 32,925,000.00
贷：银行存款 32,925,000.00

验算：累计税金及附加 ＝ 15,000,000 ＋ 32,925,000 ＝ 47,925,000 元，等于清算应缴总额；「应交税费——应交土地增值税」借贷相抵后余额为零。若清算补提跨越以前会计年度且金额重要，应按会计政策判断，通过以前年度损益调整处理而不直接计入当期税金及附加，避免把前期损益挤进本年利润表；本例假设同年度内完成清算与补提。相关期间损益的结转参见结转本年利润。

算例三 清算结果为退税：先冲回多计提，再收退税

换一组数字：若清算结论应缴 12,000,000 元，而已预缴并已计提 15,000,000 元，多缴 3,000,000 元。先冲回多计提的税金及附加，使「应交税费」形成借方余额表示可退金额：

借：应交税费——应交土地增值税 3,000,000.00
贷：税金及附加——土地增值税 3,000,000.00

收到退税款：

借：银行存款 3,000,000.00
贷：应交税费——应交土地增值税 3,000,000.00

验算：累计税金及附加 ＝ 15,000,000 － 3,000,000 ＝ 12,000,000 元，与清算应缴一致；应交税费余额归零。老站把这两笔写成「借银行存款贷应交税费，同时借应交税费贷税金及附加」，借贷方向其实没错，但没说明多缴金额来源于多计提，容易让人以为退税可以直接冲减当期收入或挂往来。

算例四 清算后销售尾盘：按单位建筑面积成本费用算扣除

清算时未转让的房地产在清算后销售，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算。设清算总建筑面积 100,000 平方米、扣除项目总金额 340,250,000 元，则单位建筑面积成本费用 ＝ 340,250,000 ÷ 100,000 ＝ 3,402.50 元／平方米。清算后销售尾盘 2,000 平方米，取得不含增值税收入 12,000,000 元：

扣除项目金额 ＝ 2,000 × 3,402.50 ＝ 6,805,000 元；增值额 ＝ 12,000,000 － 6,805,000 ＝ 5,195,000 元；增值率 ＝ 5,195,000 ÷ 6,805,000 ≈ 76.34%，落在「超过 50% 未超过 100%」区间。按条例第七条四级超率累进税率分段计算：未超过扣除项目 50% 的部分 ＝ 6,805,000 × 50% ＝ 3,402,500 元，按 30% 计 1,020,750 元；超过部分 ＝ 5,195,000 － 3,402,500 ＝ 1,792,500 元，按 40% 计 717,000 元；合计 1,737,750 元。

用细则第十条的简便公式验算：5,195,000 × 40% － 6,805,000 × 5% ＝ 2,078,000 － 340,250 ＝ 1,737,750 元，两种算法一致。计提与缴纳：

借：税金及附加——土地增值税 1,737,750.00
贷：应交税费——应交土地增值税 1,737,750.00

借：应交税费——应交土地增值税 1,737,750.00
贷：银行存款 1,737,750.00

⚠️ 尾盘销售的具体申报口径、是否沿用清算时确定的税率与单位成本费用，应以主管税务机关的清算结论与当地征管要求为准，本篇只演示单位建筑面积成本费用的计算与分段计税逻辑，不能替代清算申报表。

别记混

把清算条件归给国税发〔2006〕187 号

「项目全部竣工完成销售、整体转让未竣工决算项目、直接转让土地使用权」三种应清算情形出自国税发〔2009〕91 号第九条；第十条另有四种税务机关可要求清算的情形。187 号主要规定扣除凭证、共同成本分摊、视同销售等。老站把文号挂错，写政策依据时会被直接问住。

把普通标准住宅免税写成「超过 20% 后全额征税」

细则第十一条的准确表述是：增值额未超过扣除项目金额之和 20% 的免征土地增值税；增值额超过 20% 的，应就其全部增值额按规定计税。既不是只对超过 20% 的部分计税，也不是按转让收入全额征税。而且是否属于普通标准住宅，要按所在地一般民用住宅标准判断，高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅，具体划分界限由省级人民政府规定。

把增值税计入「与转让房地产有关的税金」扣除

按国家税务总局公告 2016 年第 70 号第三条，计算增值额的扣除项目中「与转让房地产有关的税金」不包括增值税；能按清算项目准确计算的城建税、教育费附加据实扣除，不能准确计算的按该项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。老站算例里的「与转让相关的税金 275 万」没有说明构成，容易被误读为含增值税。

把预缴当成最终税额，不计提也不清算

预缴是按预征率对预收款的估算，细则第十六条明确竣工结算后要清算、多退少补。本例预缴 15,000,000 元、清算应缴 47,925,000 元，差 32,925,000 元必须补提补缴；反过来清算应缴小于预缴的，要冲回多计提并申请退税。

把清算补提一律计入当期税金及附加

清算常跨年度。若补提金额对应以前年度且重要，应通过以前年度损益调整处理，不直接挤进当期损益；同年度内完成清算的才计入当期税金及附加。老站完全没有提这个判断，跨年项目照抄会虚增或虚减本年利润。

把尾盘销售当成「不用再算税」或按原税率一笔带过

清算后销售的尾盘要按规定继续申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算。本例单位成本 3,402.50 元／平方米，2,000 平方米扣除 6,805,000 元，增值率约 76.34%，已跨入 30% 与 40% 两档，不能照搬清算时的 30% 单一税率。具体申报口径以主管税务机关清算结论为准。

注意事项

清算单位与凭证是硬门槛。按财法字〔1995〕6 号第八条，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；第九条规定成片受让土地后分期分批开发的，可按转让土地面积占比、建筑面积或税务机关确认的其他方式分摊。按国税发〔2006〕187 号第四条，计算与清算项目有关的扣除项目金额须提供合法有效凭证，不能提供的不予扣除；属于多个项目共同发生的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积比例等合理方法分摊。国家税务总局公告 2016 年第 70 号第五条还要求建筑安装服务发票在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入扣除项目金额。清算前先把发票、合同、结算单、土地出让合同与销售明细表按项目归集齐，比事后补资料省事得多。

收入与税口径要统一。按财税〔2016〕43 号第三条，转让房地产取得的收入为不含增值税收入，扣除项目涉及的增值税进项税额允许抵扣的不计入扣除项目、不允许抵扣的可以计入；国家税务总局公告 2016 年第 70 号第四条还给出营改增前后跨期项目的收入与税金拼接口径。2026-01-01《中华人民共和国增值税法》施行后增值税仍为价外税，上述不含增值税口径延续；若项目涉及增值税优惠衔接，还须结合财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号等衔接文件判断，不要把含税销售额直接当清算收入。

普通住宅与其他类型房地产要分开算增值额。清算时不同类型房地产的增值额、增值率可能落在不同税率档，普通标准住宅是否满足 20% 免税条件要单独测算；本例演示的是单一口径的项目整体计算。清算申报还有时限要求：符合国税发〔2009〕91 号第九条的应在满足条件之日起 90 日内办理，经税务机关确定需清算的自收到通知之日起 90 日内办理，并按第十二条报送清算表、项目清算说明、竣工决算报表、地价款凭证与销售明细表等资料。

自查清单

1. □ 已按国税发〔2009〕91 号第九条、第十条判断属于应清算还是可要求清算情形，并核对 90 日办理时限。
2. □ 清算收入为不含增值税收入，一般计税与简易计税的扣减口径已按财税〔2016〕43 号第三条、2016 年第 70 号第一条区分。
3. □ 五项扣除项目已按条例第六条与财法字〔1995〕6 号第七条逐项归集，测算过程可复核，本例合计 340,250,000 元。
4. □ 房地产开发费用已按能否分摊利息并提供金融机构证明选择 5% 以内或 10% 以内计算扣除，并核对省级人民政府规定的具体比例。
5. □ 加计 20% 扣除的基数仅为取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，未把开发费用、转让税金计入基数。
6. □ 「与转让房地产有关的税金」不含增值税，城建税、教育费附加按能否按清算项目准确计算的口径扣除。
7. □ 增值率已按「增值额÷扣除项目金额」计算并对应条例第七条四级超率累进税率，本例约 46.95% 适用 30%。
8. □ 普通标准住宅免税已按细则第十一条判断，增值额超过 20% 的按全部增值额计税，未误按超过部分或收入全额计税。
9. □ 预缴缴纳与计提分别入账，累计预缴 15,000,000 元与账面「应交税费」借方发生额、税金及附加累计额一致。
10. □ 清算补提或冲回金额＝应缴税额－已预缴金额，补缴、退税分录已分别处理，应交税费清算后余额归零。
11. □ 清算补提跨年度且金额重要的已通过以前年度损益调整处理，未直接计入当期税金及附加。
12. □ 共同成本费用已按清算项目可售建筑面积比例等合理方法分摊，扣除项目均取得合法有效凭证，建安发票备注栏符合 2016 年第 70 号第五条要求。
13. □ 清算后尾盘销售已按清算时单位建筑面积成本费用计算扣除额，并按四级超率累进税率分段测算，申报口径与主管税务机关清算结论一致。

政策依据

常见问题

土地增值税什么时候必须清算？

按国税发〔2009〕91 号第九条，房地产开发项目全部竣工完成销售、整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权，三种情形之一即应清算，且应在满足条件之日起 90 日内办理。第十条另列四种主管税务机关可要求清算的情形，如已转让可售建筑面积占比 85% 以上、取得预售许可证满三年仍未销售完毕等。老站把三种应清算情形归给国税发〔2006〕187 号，文号是错的。

预缴的土地增值税怎么入账？

两笔分录：实际缴纳时分录为借「应交税费——应交土地增值税」；贷「银行存款」。同期按权责发生制计提的分录为借「税金及附加——土地增值税」；贷「应交税费——应交土地增值税」。本例每月各 1,250,000 元、12 个月累计各 15,000,000 元，两笔相抵后应交税费余额为零。只做缴纳不做计提，会让损益少计税金；只做计提不做缴纳，会让负债一直挂着。

清算补税或退税怎么记账？

补税时按「清算应缴－已预缴」补提：借税金及附加、贷应交税费，再借应交税费、贷银行存款；本例 47,925,000 － 15,000,000 ＝ 32,925,000 元。退税时先冲回多计提的税金及附加（借应交税费、贷税金及附加），再借银行存款、贷应交税费收退款。若补提跨年度且金额重要，应通过以前年度损益调整处理，不直接计入当期损益。

普通住宅增值率没超过 20% 是不是都不用交？

按条例第八条与细则第十一条，只有纳税人建造普通标准住宅出售、且增值额未超过扣除项目金额之和 20% 的才免征；增值额超过 20% 的，应就全部增值额按规定计税，不是只对超过部分计税。高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅，具体划分界限由省级人民政府规定。老站「超过 20% 后全额征税」和「大部分项目适用」的说法都不准确。

与转让房地产有关的税金包含增值税吗？

不包含。按财税〔2016〕43 号第三条与国家税务总局公告 2016 年第 70 号第三条，转让房地产的收入为不含增值税收入，计算增值额的扣除项目中「与转让房地产有关的税金」不包括增值税；实际缴纳的城建税、教育费附加能按清算项目准确计算的据实扣除，不能准确计算的按该项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除。2026-01-01 增值税法施行后该价外税口径延续。

清算后又卖了尾盘，还要再算土地增值税吗？

要按规定继续申报。扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算，单位建筑面积成本费用＝清算时扣除项目总金额÷清算总建筑面积。本例 340,250,000 ÷ 100,000 ＝ 3,402.50 元／平方米，尾盘 2,000 平方米扣除 6,805,000 元，增值率约 76.34%，需按 30% 与 40% 两档分段计算，应纳税额 1,737,750 元。具体申报口径以主管税务机关清算结论与当地征管要求为准。