计提土地增值税会计分录怎么做？预征与清算
| 借 | 税金及附加——土地增值税 2000000.00 |
| 贷 | 应交税费——应交土地增值税 2000000.00 |
土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物所取得的增值额征收的税，实行四级超率累进税率（30%–60%）。房地产企业最难处理的是它「预征 + 清算」两阶段：预售时按预征率先提一笔，竣工后再按实际增值额清算，多退少补。把预征和清算混为一谈、扣除项目算错、增值率分档搞反，是三类高频错误。
业务场景
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。房地产开发企业转让房地产，先按预征率和预售收入在预售阶段计提（预征），项目竣工后再按实际增值额计算应纳税额进行清算，清算结果与预征的差额调整计提。营改增后，确认收入应为不含增值税收入。
分录详解
算例一 预售阶段按预征率计提
某房企 2024 年预售商品房，预售收入（不含税）10,000 万元，当地土地增值税预征率 2%。应预征 = 10,000 × 2% = 200 万元。
预售阶段每期计提：
借：税金及附加——土地增值税 2,000,000.00
贷：应交税费——应交土地增值税 2,000,000.00
实际预缴时：
借：应交税费——应交土地增值税 2,000,000.00
贷：银行存款 2,000,000.00
算例二 竣工清算补提
上例项目竣工清算，清算应缴土地增值税 600 万元，此前已预征 400 万元，应补提 200 万元。
| 项目 | 金额（万元） | 说明 |
|---|---|---|
| 预售收入（不含税） | 10,000 | 营改增后为不含增值税收入 |
| 预征率 | 2% | 当地规定 |
| 已预征土地增值税 | 400 | 预售阶段累计计提缴纳 |
| 清算应缴土地增值税 | 600 | 按实际增值额与超率累进税率计算 |
| 应补提 | 200 | 600 − 400 |
清算补提：
借：税金及附加——土地增值税 2,000,000.00
贷：应交税费——应交土地增值税 2,000,000.00
实际缴纳清算税款（含补提部分）时冲减「应交税费——应交土地增值税」。
变体 清算应退还
若清算结果小于已预征数（如清算应缴 300 万元、已预征 400 万元），应冲减多提的税金及附加：
借：应交税费——应交土地增值税 1,000,000.00
贷：税金及附加——土地增值税 1,000,000.00
增值额与增值率计算
增值额 = 转让收入 − 扣除项目金额。扣除项目包括：取得土地使用权支付的金额、开发土地及新建房成本费用、与转让有关的税金，以及房地产开发企业可加计 20%（取得土地金额 + 开发成本之和的 20%）。增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额，据此分四档：未超 50% 部分 30%、超 50%–100% 部分 40%、超 100%–200% 部分 50%、超 200% 部分 60%。
别记混
一、预征数当成最终应纳税额
预征是预售阶段的估计数，清算才是实际数。直接把预征 200 万当最终税负，清算时发现要补 400 万，利润和税款全要重调。
二、扣除项目漏算加计扣除
房地产开发企业可就「取得土地金额 + 开发成本」之和加计 20% 扣除，这是房企独有的优惠。非房企转让存量房不享受该加计，套用会少算扣除、多缴税。
三、把预售收入当含税收入计税
营改增后土地增值税计税收入应为不含增值税收入。直接拿含税销售额乘预征率，会多提税款、清算再退，徒增工作量。
四、计提与缴纳合并一笔
错误写法：直接「借：税金及附加；贷：银行存款」。正确是先计提（贷应交税费）确认费用，缴纳时再冲减应交税费。
五、清算期限拖到注销前
项目符合清算条件（如全部竣工完成销售、取得预售证满三年未售完、申请注销未清算等）应及时清算。拖延到注销税务登记仍未清算，会被主管税务机关强制要求清算并可能产生滞纳金。
注意事项
- 土地增值税实行预征与清算相结合，预售按预征率计提、竣工后按实际增值额清算，多退少补。
- 计税收入为不含增值税收入（财税〔2016〕43 号、国家税务总局公告 2016 年第 70 号）。
- 扣除项目要完整：土地金额、开发成本、相关税金，房企还可加计 20%；共同成本按可售建筑面积比例分摊（国税发〔2006〕187 号）。
- 四级超率累进税率按增值率分档：30% / 40% / 50% / 60%，注意是「超率」累进而非全额。
- 未缴土地增值税的，土地、房产管理部门不得办理权属变更手续（暂行条例第十二条）。
- 清算条件见房地产开发成本归集分录相关口径；一般企业转让存量资产涉及税金可参考企业所得税汇算清缴分录。
自查清单
- □ 预售阶段已按预征率 × 不含税预售收入计提，未把预征数当最终应纳税额。
- □ 计税收入为不含增值税收入，未直接用含税销售额计算。
- □ 清算时已按实际增值额与四级超率累进税率计算，增值率分档正确（30%/40%/50%/60%）。
- □ 扣除项目完整：土地金额、开发成本、相关税金；房企加计 20% 已计入、非房企未套用。
- □ 共同成本费用已按可售建筑面积比例分摊（国税发〔2006〕187 号）。
- □ 清算补提或退还已调整「税金及附加」，多退少补方向正确。
- □ 缴纳分录为「借：应交税费——应交土地增值税；贷：银行存款」，与计提分开。
- □ 项目符合清算条件的已及时清算，未拖延至注销前。
政策依据
国务院令第 138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第二条转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人为纳税人；第六条扣除项目五项（取得土地使用权支付的金额／开发土地及新建房成本费用／与转让房地产有关的税金／财政部规定的其他扣除项目）；第七条四级超率累进税率（未超扣除项目金额 50% 部分 30%、超 50%–100% 部分 40%、超 100%–200% 部分 50%、超 200% 部分 60%）；第十二条未缴土地增值税的，土地、房产管理部门不得办理权属变更手续。
财法字〔1995〕6 号《土地增值税暂行条例实施细则》：第十六条项目竣工结算前转让收入无法据以计算的，可先按预征办法征收，竣工结算后再清算、多退少补。
国税发〔2009〕91 号《土地增值税清算管理规程》：第九条应进行清算的三种情形（全部竣工完成销售／整体转让未竣工决算项目／直接转让土地使用权）；第十条主管税务机关可要求清算的四种情形（已转让可售建筑面积占比 85% 以上或剩余出租自用／取得预售许可证满三年未售完／申请注销税务登记未清算／省级税务机关规定）。
国税发〔2006〕187 号：属于多个清算项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积比例等合理方法分摊。
财税〔2016〕43 号、国家税务总局公告 2016 年第 70 号：营改增后土地增值税应税收入确认为不含增值税收入，预征计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。
常见问题
土地增值税的预征和清算有什么区别？
预征是预售阶段按预征率和预售收入先提一笔估计数；清算是项目竣工后按实际增值额和四级超率累进税率算出的实际数。预征是估计、清算是实际，两者差额通过补提或冲减「税金及附加」调整。
土地增值税清算的条件是什么？
应进行清算：房地产开发项目全部竣工完成销售、整体转让未竣工决算项目、直接转让土地使用权。税务机关可要求清算：已转让建筑面积占比 85% 以上（或剩余出租自用）、取得预售许可证满三年仍未售完、申请注销税务登记但未清算等。
扣除项目金额怎么算？
包括取得土地使用权支付的金额、开发土地及新建房的成本费用、与转让房地产有关的税金；从事房地产开发的纳税人，还可按取得土地金额与开发成本之和的 20% 加计扣除。扣除项目应准确核算并有合法凭证，多个项目共同成本按可售建筑面积比例分摊。